Kredyt hipoteczny to pieniężne zobowiązanie bankowe zabezpieczone hipoteką na nieruchomości gruntowej niezabudowanej lub zabudowanej bądź nieruchomości lokalowej (co pominiemy w niniejszym artykule). Wśród tychże kredytów wyróżnia się kredyt budowlany (określany również potocznie kredytem na budowę domu jednorodzinnego), który zostanie poddany analizie poniżej.
Od ubiegłego roku zmieniły się warunki udzielenia kredytu budowlanego.
Obecnie Komisja Nadzoru Finansowego nakłada na banki obowiązek żądania od klientów 20-procentowego wkładu własnego, ale w niektórych instytucjach połowę można zastąpić np. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.
Następnie pod uwagę należy wziąć kwestie związane z tzw. zdolnością kredytową, na którą składa się kilka czynników, w tym najważniejsza tj. wysokości uzyskiwanego przychodu, w korelacji z miesięcznymi kosztami utrzymania, co oznacza iż nawet jeżeli uzyskujemy wysoki dochód stanowiący ponad przeciętne wynagrodzenie wg GUS, ale generujemy wysokie koszty utrzymania jak np. samochody, czynsz, inne zobowiązania finansowe jak kredyty, lub jeżeli mamy zadłużenia w BIK, BIG, zaległości należności publicznoprawnych, to może okazać się iż nie posiadamy tejże zdolności kredytowej i uzyskamy odmowną decyzję kredytową.
Kredyt budowlany (na budowę domu) jest nieco innym produktem bankowym aniżeli kredyt hipoteczny udzielany na nieruchomość zabudowaną już budynkiem mieszkalnym, gdyż przy kredycie budowlanym otrzymujemy kredytowanie na inwestycję jaką jest budowa domu. Istotą jest również to czy jesteśmy właścicielem działki budowlanej, na której ma zostać wybudowany dom, czy dopiero zamierzamy ją nabyć na własność.
Syntetyzując różnicę w sposób skrótowy:
- kredyt budowlany – kiedy inwestycja znajduje się na etapie wznoszenia budynku domu jednorodzinnego na działce budowlanej,
- kredyt hipoteczny – kiedy inwestycja zostaje sfinalizowana i dom zostaje oddany do użytku
Część budowlana obejmuje etap realizacji inwestycji i wówczas kredyt udzielony przez bank jest zabezpieczony poprzez umowę ubezpieczeniową. Przewiduje ona odpowiedzialność firmy ubezpieczeniowej wobec banku za spłatę kredytu w określonych sytuacjach objętych ochroną ubezpieczeniową.
W momencie, gdy kredyt budowlany przekształca się po wybudowaniu domu w hipoteczny, a dom jest gotowy do zamieszkania, docelowym jego zabezpieczeniem staje się hipoteka. Klient zobowiązany jest wówczas do dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku do określonej wysokości do księgi wieczystej nieruchomości.
Banki wymagają również by ustalić wysokość kredytowanej sumy, projekt i kosztorys budowlany, który określi jaki jest koszt budowy domu w stanie surowym lub deweloperskim, a także kosztorys inwestorski który będzie określał koszt wykończenia wnętrza domu. Koszt wykonania takowych operatów (kosztorysów) obciąża wyłącznie kredytobiorcę. Czasem banki wykonują również swoje kosztorysy i operaty lub powołują rzeczoznawcę majątkowego, aby zweryfikować rzetelność dokumentacji i wyliczeń, przedstawionych przez kredytobiorcę.
Jaki kredyt na budowę domu wybrać? Który będzie najkorzystniejszy? Z pewnością ten, w przypadku którego całkowite koszty będą możliwie jak najniższe, a ustanowienie dodatkowych zabezpieczeń spłaty nie będzie wymagane. Warto porównywać ze sobą oferty kredytów hipotecznych na budowę pod kątem RRSO oraz całkowitych kosztów zobowiązania. Najważniejszymi parametrami dotyczącymi kosztów kredytu są oprocentowanie kredytu i prowizja naliczana za przystąpienie do zobowiązania.
